傳統的旅游地產是指一個區域在實施旅游景區開發時，圍繞吃、住、行、游、娛、購等基本的配套要素，規劃建設一批必要的功能設施，使游客在觀光體驗的同時能夠實現旅游的綜合服務價值。而如今，旅游地產在內涵和外延上都有了全新的解釋。

 

  從內涵上來說，旅游地產是集投資與消費于一體的新型物業模式，是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡管理等各個環節，把旅游業、房地產業及其他關聯產業相結合的一個全新模式。從外延來說，旅游地產作為旅游業和房地產業的完美結合，旅游房地產兼具服務性、經濟性、靈活性和投資性的聯動需要，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業者提供了新的投資渠道，同時也為區域以現代服務業為代表的其他關聯產業發展提供了融合與共生的空間。隨著大眾休閑時代國民休閑度假需求已經成為一種常態生活方式、國民對房地產的投資需求和國家對一線城市房地產行業的政策調整等方面的綜合影響，使消費者和開發商對旅游地產的需求更加強烈，也使得旅游地產具有更大的升值潛力。

 

  總結近年國內旅游地產開發的實踐，筆者認為目前國內旅游地產發展最大的瓶頸和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。對于消費者來說，旅游地產的本質是要實現一種自然生態、休閑享樂的理想生活方式體驗，在自然景點、文化景點等傳統旅游資源日益稀缺的情況下，如何通過人為打造能夠滿足游客需求的獨特體驗產品，構建地塊自身獨特的吸引力和品牌效應，對于旅游地產開發商順利將生地變成熟地，避免同質化競爭，實現區域價值最大化和可持續化至關重要。  因此，本文選擇目前國內旅游地產開發中最為流行的十大新型旅游核心吸引物驅動的旅游地產開發模式進行研究，以期為不同條件下旅游地產的成功開發提供借鑒經驗。

 

  溫泉資源長期以來一直是滿足人們養生保健和休閑需求的一種旅游資源。在大眾休閑度假時代，溫泉旅游不僅是以溫泉資源為核心載體，以優美的自然環境、豐富的人文風情、特色的歷史傳統文化、沐浴文化以及優質的服務為支撐，以體驗溫泉、感受文化、康體養生、休閑度假等為目的的旅游活動。更重要的是溫泉旅游作為溫泉與旅游相結合的產物，已經成為體驗經濟、休閑經濟、保健養生的時尚產業，具有文化體驗性、康體養生性、時尚消費性等特點，蘊涵著極高的商業價值、廣闊的市場前景和極佳的投資潛力，在我國已經成為繼山水觀光、大型游樂場、度假村、主題公園后又一新興的旅游熱潮。  據初步統計，全國溫泉已開發有3000余處，溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多旅游地產投資商的焦點，也成為溫泉所在地政府招商引資、發展旅游經濟的金字招牌。但在溫泉開發方面，絕大多數溫泉產品為大眾洗浴，使溫泉旅游同質化進一步加劇的同時，也造成了溫泉資源的極大浪費。因此，國內的有識之士總結前人經驗的基礎上，對基于溫泉資源的旅游地產創新開發進行了有益的探索，形成了具有自身特點的溫泉開發模式，有利地促進了開發商綜合效益的實現。

 

  一、高端精品溫泉模式

 

  與以往的大眾溫泉洗浴開發方式不同，雖然溫泉水仍然是主要的核心吸引資源，但高端精品溫泉的打造賦予了溫泉度假更多的內涵，高端的服務、精美的設計、優越的環境、超然的享受，養生、度假、文化體驗等多種體驗方式和溫泉融為一體已經成為現階段溫泉旅游的一個重要消費理念，其最大的特點是溫泉與SPA、文化內涵的緊密結合，提供高檔次、專業化的服務項目，以“精致型、小型化、私密性”的方式經營，使游客在尊享高端溫泉度假產品的過程中，達到身心的徹底放松和享受，打造一種全新的溫泉休閑度假方式體驗，即溫泉生活方式，已經成為熱潮。

 

  昆明柏聯SPA是這類模式的代表。昆明柏聯SPA位于陽宗海省級度假區內，總占地面積22畝，與昆明周邊的大多數溫泉的大眾洗浴產品不同，柏聯SPA從建設之初就致力于高端精品溫泉和SPA的建設，將東方養生文化、佛禪文化和溫泉、SPA相結合，通過東南亞異域情調的營造，獨創性的打造了26個舒適、秘密、高雅的露天園林溫泉泡池。同時，在建設特色的水上SPA屋、湖景SPA屋和濕地SPA屋的基礎上，配備專業的服務人員提供真正的高端SPA體驗和瑜伽課程。

 

  2005年，針對高端度假客戶，柏聯SPA打造了擁有50多間豪華客房的精品別墅度假酒店(VILLA酒店)，酒店強調小而精致，個性非凡的私人空間，精美的裝飾、最先進的設施用品、精致養生的美食及高端的服務水平，都彰顯出柏聯SPA的高端品味，一經推出就受到市場認可。2008年，柏聯SPA高端酒店正式成為全球小型經典豪華酒店(SLH)的成員之一。繼昆明柏聯SPA之后，2006年，昆明柏聯集團將高端小眾精品溫泉模式推廣到重慶北碚，投資12億打造重慶柏聯SPA溫泉度假區等項目，隨后將業務也擴展至普洱茶莊園等，實現了企業的綜合產業布局。

 

  通過十余年的溫泉開發，柏聯集團已經形成一整套完善的溫泉文化品牌運營、管理體系，其溫泉開發理念倡導 “溫泉SPA+瑜伽+普洱茶”的養生休閑理念，將溫泉體驗、SPA、茶道、瑜伽和精品酒店完美結合在一起，成為了一個完美高端而無法復制的精品溫泉度假區。

 

  總結昆明柏聯SPA成功的經驗來看，首先柏聯SPA所處的區位位于昆明近郊的陽宗海度假區，既擁有良好的交通區位條件，自然風景資源條件也有一定的優勢，為柏聯的高端溫泉旅游的開發提供了基礎條件。;其次，陽宗海度假區周邊配套的高端度假設施，如著名的春城高爾夫等所帶來的高端度假游客為柏聯SPA提供了重要的客源，如今，柏聯SPA與春城高爾夫等度假區內的其他度假設施形成了互為吸引物的度假設施集群。最后，柏聯SPA從建設之初就堅持走小眾精品溫泉路線，通過精心設計把溫泉體驗做到極致，將溫泉與SPA、茶文化、瑜伽等完美結合，再加上全球小型經典豪華度假VILLA酒店(SLH)的度假模式，整體營造了國內領先的高品質溫泉度假體驗的消費。

 

  2005年，針對高端度假客戶，柏聯SPA打造了擁有50多間豪華客房的精品別墅度假酒店(VILLA酒店)，酒店強調小而精致，個性非凡的私人空間，精美的裝飾、最先進的設施用品、精致養生的美食及高端的服務水平，都彰顯出柏聯SPA的高端品味，一經推出就受到市場認可。2008年，柏聯SPA高端酒店正式成為全球小型經典豪華酒店(SLH)的成員之一。繼昆明柏聯SPA之后，2006年，昆明柏聯集團將高端小眾精品溫泉模式推廣到重慶北碚，投資12億打造重慶柏聯SPA溫泉度假區等項目，隨后將業務也擴展至普洱茶莊園等，實現了企業的綜合產業布局。

 

  通過十余年的溫泉開發，柏聯集團已經形成一整套完善的溫泉文化品牌運營、管理體系，其溫泉開發理念倡導 “溫泉SPA+瑜伽+普洱茶”的養生休閑理念，將溫泉體驗、SPA、茶道、瑜伽和精品酒店完美結合在一起，成為了一個完美高端而無法復制的精品溫泉度假區。

 

  總結昆明柏聯SPA成功的經驗來看，首先柏聯SPA所處的區位位于昆明近郊的陽宗海度假區，既擁有良好的交通區位條件，自然風景資源條件也有一定的優勢，為柏聯的高端溫泉旅游的開發提供了基礎條件。;其次，陽宗海度假區周邊配套的高端度假設施，如著名的春城高爾夫等所帶來的高端度假游客為柏聯SPA提供了重要的客源，如今，柏聯SPA與春城高爾夫等度假區內的其他度假設施形成了互為吸引物的度假設施集群。最后，柏聯SPA從建設之初就堅持走小眾精品溫泉路線，通過精心設計把溫泉體驗做到極致，將溫泉與SPA、茶文化、瑜伽等完美結合，再加上全球小型經典豪華度假VILLA酒店(SLH)的度假模式，整體營造了國內領先的高品質溫泉度假體驗的消費。

 

  二、品牌輸出模式

 

  旅游地產與其他物質消費一樣，進入了品牌消費的時代，隨著我國溫泉旅游的日益蓬勃發展，品牌的建立和打造在溫泉旅游的開發中愈發重要。品牌輸出模式也隨著這種趨勢的發展應運而生的一種開發模式。這種模式的特點是企業通過對溫泉資源的合理開發，形成經典的開發案例，在業界形成一定的品牌知名度和影響力后，吸引其他合作者通過品牌加盟的方式進行連鎖化經營和管理。這種新型的開發模式使溫泉突破了地域的限制，實現了“多泉管理”，創造了跨地域品牌。這種模式下溫泉品牌一旦形成，便可以采用加盟的形式來推廣，受地域的局限性小，后期品牌項目的建設資金投入也小，并且可以迅速發展為集團化，產生規模效應，占據市場。對于品牌后期的加盟者而言，品牌本身就是區別于其他旅游地產項目的吸引點，既可以將其與其他地產項目區別開來，也可以利用品牌效應占據較大的市場份額，節省投資，另外，品牌的加盟也減小了溫泉類旅游地產新建投資的風險。

 

  這種模式以廬山天沐溫泉為代表。2002年，在全國溫泉旅游白熱化階段，天沐集團敏銳地捕捉到市場機遇，轉變“澡堂式”傳統溫泉開發模式，強調人與自然和諧，講究“親近自然、享受自然”，溫泉度假區環境設計上突出自然“真”山水的設計理念，營造生態、自然的綠色環境，讓游客在“身放山水、心達天地”的狀態下得到身心放松。并首次將養生和健康的方式融入其中，提煉出天沐養生沐浴“九部六法”獨特的沐浴方法，豐富了天沐溫泉的品牌文化內涵，形成了天沐溫泉獨特的品牌個性。

 

  自廬山天沐溫泉取得成功后，天沐集團先后還投資興建立了天沐·江西明月山溫泉度假區、山東江北水城溫泉度假區、山東威海溫泉度假區等8個溫泉度假區，此后，天沐集團通過品牌加盟的方式，由其他投資方建立了內蒙古烏海君正(天沐)國際俱樂部、江西資溪法水(天沐)溫泉度假區、湖南夜郎王(天沐)溫泉度假區、天津光合谷(天沐)溫泉度假區和廈門杏博灣(天沐)溫泉度假區。在不到10年的時間里，天沐溫泉已經形成了全國性的溫泉品牌，品牌輸出分布江西、江蘇、安徽、山東、湖北、遼寧六省，天沐集團成為中國溫泉度假旅游品牌輸出開發模式的領跑者。

 

  天沐溫泉之所以取得成功，主要在于它在全國溫泉旅游競爭激烈之時，敏銳地從市場變化中捕捉到機遇，首創山水溫泉，融合中國傳統和現代的沐浴文化，將養生和健康方式融入，成功地豎立起天沐品牌，并以品牌輸出的方式不斷擴大和占據市場，從而得到迅速發展。天沐溫泉的區位選擇上，基本是依托交通便利、環境較好的山地或者知名風景區進行布局，有利于溫泉環境的營造和市場的開拓。在市場定位上，雖然做大眾中端溫泉洗浴，但是溫泉特色突出，管理服務到位，能夠在與其他大眾類溫泉洗浴的競爭中占據優勢。在相關業態配套上，圍繞溫泉做適當的會議、住宿接待，根據實際配套水上樂園、運動休閑等項目，進一步豐富了溫泉的娛樂體驗和度假功能，增加游客停留時間。在建設規模上，面積較小(多在200-300畝)，投資不高(多在1-2億)，有效地降低了投資風險。

 

  三、綜合性溫泉旅游模式  隨著溫泉旅游的迅速升溫，人們對溫泉的需求遠遠不止于沐浴、康體等溫泉產品，而是追求產品多元化體驗，尤其在自然資源一般的溫泉度假地，僅靠單一的溫泉資源開發不足以支撐度假區的有效發展，需要多元的產品來增強溫泉地的吸引力和競爭力，這一現狀就推動了綜合式溫泉開發模式的產生。綜合式溫泉開發模式以旅游區內良好的溫泉水資源為基礎，利用周邊優美的自然環境，輔之以人工設施，開發休閑度假、康體健身、觀光娛樂、商務會議等多功能的旅游產品，而不是僅僅停留在溫泉核心產品的開發上，以此來吸引各需求的游客，其最大的特點是適應各層次、各類型的旅游市場。

 

  珠海海泉灣度假區以罕見的海洋溫泉為核心產品，占地200多公頃。從2006年開始，海泉灣先期啟動海洋溫泉中心、神秘島主題樂園、維景大酒店、加勒比海岸、漁人碼頭、現代劇院、體檢中心、運動俱樂部等，由于開發項目過多，在旅游市場沒有完全打開和沒有啟動地產開發的情況下處于虧損狀態。隨后投資興建海洋園林溫泉、高爾夫練習場、垂釣區、歌舞演藝中心、自駕車營地、經濟型酒店、游艇俱樂部及高檔溫泉會所等項目，2009年接待人次達到180萬人次，收入達3.6億元，旅游項目基本實現了盈利。如今是中國目前功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假勝地。  繼珠海海泉灣之后，海泉灣模式又推廣到咸陽海泉灣和青島海泉灣，2008年咸陽海泉灣開始投資建設，總占地面積22.6公頃。一期建設溫泉世界加大型演藝(詩舞表演)加星級酒店的業態組合模式已經投入運營。二期計劃興建五星級國際大酒店，三期計劃地塊面積的50%興建旅游住宅。2011年，國內第三個海泉灣——青島海泉灣一期計劃打造豪華商務酒店、養生海洋溫泉中心、演藝劇場、奧特萊斯商業街、海洋大世界和中旅公館地產項目。

 

  海泉灣度假區成功的經驗在于：超大項目用地，雖然以溫泉為核心產品，但同時開發了主題樂園、會議中心、運動娛樂中心等產品，各類休閑業態完善，服務功能齊全，能滿足游客的不同需求，大大拓寬了溫泉度假區的可游可賞可娛性，能夠快速提升地塊的綜合品質，有利于確保后期地產開發的價值最大化。